Permis de Construire ou Permis d’Aménager

L’autorité compétente est le préfet.

Il intervient pour protéger la sécurité et la santé des personnes en prenant des mesures pour remédier à la situation d’insalubrité.

Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d’insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens.

La situation d’insalubrité est constatée par le directeur général de l’agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHS).

Pour cela, le préfet peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques d’insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être faites qu’entre 6 heures et 21 heures. Si l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès n’a pas pu être contactée, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour procéder aux visites.

Le directeur de l’ARS ou du SCHS établit un rapport de la situation.

Le rapport de situation est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d’insalubrité, c’est-à-dire le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers. Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 15 jours.

Si l’adresse actuelle n’est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l’information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l’immeuble.

Lorsque les désordres concernent uniquement les parties communes d’un immeuble en copropriété, l’information sur la mise à disposition du rapport est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic de copropriété. Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires.

Le syndic peut présenter ses observations d’un délai qui ne peut pas être inférieur à 2 mois.

En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l’ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’il fixe.

Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, le préfet peut faire procéder à la démolition complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Si les meures indispensables n’ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait exécuter d’office.

Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le préfet prend acte de leur réalisation et date d’achèvement, et prend un arrêté de mainlevée.

Une procédure contradictoire est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d’insalubrité.

Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l’un des moyens suivants :

• Courrier

• Remise contre signature

• Affichage sur la façade de l’immeuble.

Lorsque l’immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.

Rappel

En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l’ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’il fixe.

Un arrêté de traitement d’insalubrité est pris par le préfet à la fin de la procédure contradictoire.

Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l’exécution des mesures suivantes :

• Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens)

• Démolition de tout ou partie de l’immeuble. La démolition ne peut être décidée que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction

• Cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation

• Interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L’interdiction définitive ne peut être décidée que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction.

L’arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :

• Délai dans lequel les mesures devront être réalisées (ce délai ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l’arrêté de traitement d’insalubrité)

• Conséquences en cas de non-exécution des mesures (paiement d’une astreinte par jour de retard, exécution d’office des travaux aux frais de la personne qui doit exécuter les mesures…).

L’arrêté de traitement d’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites.

Si l’adresse de la personne n’est pas connue ou si elle n’est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l’immeuble.

Lorsque l’immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le syndic doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants.

À la demande du préfet, l’arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.

Oui, elle peut conclure un bail à réhabilitation.

Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers (acquéreurs dans le cadre du viager) d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, si nécessaire, l’hébergement des occupants.

Les parties peuvent décider que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté si cela n’empêche pas l’exécution des mesures prescrites.

C’est le préfet qui constate la réalisation des mesures prescrites et leur date d’achèvement. Le préfet prend un arrêté de mainlevée lorsque les mesures ont été exécutées dans le délai fixé.

L’arrêté de mainlevée est notifié à la personne qui a exécuté les mesures.

Cet arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.

La personne qui était tenue de réaliser les mesures doit payer une astreinte. Le préfet peut également faire procéder à l’exécution d’office des mesures.

Le montant de l’astreinte est fixé par arrêté du préfet. Son montant ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard.

Pour fixer le montant de l’astreinte, le préfet tient compte de l’ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution.

L’astreinte est due à partir de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures prescrites.

Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.

Lorsque l’arrêté concerne les seules parties communes d’un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l’astreinte.

Lorsque l’arrêté concerne un immeuble en indivision, ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l’astreinte.

La personne tenue d’exécuter les mesures doit informer le préfet de leur réalisation pour que soit mis fin à l’application de l’astreinte.

Le préfet peut faire procéder d’office à l’exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter. Le préfet doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir à sa place.

Le préfet peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s’il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Si l’immeuble est en copropriété et si l’inexécution des mesures prescrites est due à la défaillance de certains copropriétaires, le préfet peut se substituer à eux pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires. On dit alors que le préfet est subrogé dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires.

La défaillance des copropriétaires est caractérisée si, après avoir été mis en demeure par le syndic, ils n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les mesures prescrites dans le délai de 15 jours à partir de l’appel de ces fonds.

Le syndic doit informer le préfet en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les mesures prescrites par l’arrêté et en lui fournissant une attestation de défaillance des copropriétaires.

Le préfet dispose d’un délai d’un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.

Si le préfet décide de se substituer aux copropriétaires défaillants, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, et aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, le préfet ne peut pas recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l’exécution d’office des mesures prescrites.

L’arrêté de traitement d’insalubrité entraine des conséquences à l’égard des locataires ou occupants en place (baux, loyers, hébergement ou relogement).

À partir de la notification de l’arrêté de traitement d’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent pas être loués ou mis à disposition ou occupés pour quelque usage que ce soit.

Lorsque l’arrêté comporte une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux, les baux et contrats d’occupation poursuivent leurs effets.

Toutefois, le loyer ou toute autre somme versée cesse d’être dû . La cessation du paiement démarre à partir du 1^er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de traitement de l’insalubrité (ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble) et jusqu’au 1^er jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou de l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les mesures à respecter diffèrent selon que l’arrêté de traitement d’insalubrité comporte une interdiction temporaire ou définitive d’habiter dans les lieux.